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……
2000年3月中旬，默潮（中国）资产有限公司金融部，金融部里的气氛火热得像盛夏。
方翰把一份刚打印出来的银行授信批复文件推到长桌中央，封面上印着「工行总行」的红色印章。
“陈总，银行那边的抵押贷款标准谈下来了。”方翰翻开文件，指着其中一行，“住宅按评估价的「7成」放贷，商业按评估价的「6成」放贷，评估价按市场价的「9折」计算。”
他抬起头，看着陈景明：
“这是目前国内银行能给到的最高抵押成数；
工行、建行、中行三家总行都同意了这个标准，「循环授信额度」合计330亿人民币！”
蔡崇信靠在椅背上，快速算了一笔账：
“评估价9折，住宅再打7折，相当于市场价的63%；
商业打6折，相当于市场价的54%；
这个杠杆，够用了！”
陈景明点了点头，看着所有人：「过去一个月，我们用22亿美元自有资金，买下了北上广深、30个二线城市、100个地级市的核心资产！」
顿了顿，他强调道：
「现在，我们要做的是‘分5轮’，把已经买下的房产抵押给银行，拿到贷款，再用贷款买下一批房产；
买完再抵押，再买，再抵押！」
说完，他再次看向金融部里的所有人：「5轮之后，22亿美元自有资金，会撬动400亿人民币的资产规模！」
会议室里安静了一瞬，周建国第一个开口，声音微微颤抖：“景明，5轮抵押，每一轮都要重新评估、重新审批！银行那边能配合吗？”
方翰接过话：
“周总，我和工行、建行、中行三家总行都谈过了！
他们同意开通「绿色通道」，每轮抵押贷款的审批时间压缩到5个工作日以内！
评估机构由我们指定，评估报告三家银行互认！”
他翻开另一份文件：
“这是具体的操作流程！
第一轮，我们拿出已经买下的北上广深核心资产，抵押给工行，拿到第一笔贷款；这笔贷款立即投入第二批采购。
第二批采购完成后，将新买的房产抵押给建行，拿到第二笔贷款，投入第三批采购。
以此类推，五轮之后，所有资产全部抵押，所有贷款全部用于采购。”
邝律师补充道：“资金池由默潮（中国）资产有限公司统一管理，每一笔贷款的发放、使用、还款，都有独立台账，接受银行和审计机构的监督；合规性没有问题！”
听到此话，陈景明看向方翰：“方律师，第一轮抵押，什么时候能启动？”
方翰看了一眼手表：
“工行的评估师明天到魔都，第一轮抵押的资产清单已经整理好了——
魔都陆家嘴的8个临街商铺、XH区的22套学区房、首都HD区的48套学区房、深圳福田区的31套学区房。
评估总价约12亿，按7成放贷，能拿到8.4亿！”
“8.4亿，”陈景明重复了一遍这个数字，“够买多少？”
周建国翻开笔记本：
“二线城市的学区房，均价5000左右，8.4亿能买16.8万平米，约1400套；加上之前已经锁定的房源，足够把30个二线城市的库存清空！”
“那就干！”陈景明站起来，“第一轮抵押，方律师牵头，周叔配合！5个工作日内，我要看到贷款到账！”
……
五天后，工行魔都分行的贷款到账确认函传到了默潮（中国）资产有限公司的办公室；8.4亿，一分不少！
周建国拿着确认函，拨通了苏建华的电话：
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“苏总，钱到了！杭州、南京、苏州、无锡——
这四个城市，之前谈好的房源，全部签下来！
一周之内，我要看到合同！”
电话那头，苏建华正在杭州的酒店房间里，他看了一眼面前放着的一叠购房合同道：“周总，不用一周！三天！”
三天后，杭州、南京、苏州、无锡四城的采购合同全部签完；8.4亿贷款，变成了1820套学区房和430套临街商铺！
……
接着，第二轮抵押启动！
建行的评估师进驻杭州、南京、苏州、无锡，对刚刚买下的资产进行评估；评估总价11.6亿，按7成放贷，拿到8.1亿！
五天后，采购完成，新增成都、重庆、武汉、西安、郑州五个二线城市学区房1950套、临街商铺520套！
第三轮抵押，中行接手！
评估总价13.2亿，放贷9.2亿；投入第四批采购——剩下的20个二线城市和30个经济较强的三线城市！
第四轮抵押，工行再次接手！
评估总价15.8亿，放贷11亿；投入第五批采购——剩余70个三线城市！
第五轮抵押，建行接手！
评估总价18.6亿，放贷13亿；全部投入一线城市的商铺和高端住宅补仓！
……
2000年9月，香港默潮资本大会议室。
方翰站在投影幕前，手里拿着一份厚厚的汇总报告。
他翻开第一页，屏幕上跳出一行数字：「总资产规模：408亿人民币」。
“各位，”他的声音有些微微发颤，“历时6个月，5轮「抵押融资」，22亿美元自有资金，最终撬动了408亿人民币的「核心资产」！”
他翻开第二页，屏幕上出现一张详细的资产清单：
「一线城市：学区房284套，商铺156套，总估值86亿；
二线城市：学区房5260套，商铺1240套，总估值212亿；
三线城市：学区房4100套，商铺980套，总估值110亿；
总建筑面积692.4万平方米！」
顿了顿，他抬起头，故意放慢语速：“最重要的是——我们的资产总规模，放大了5.8倍！”
话音落下，会议室里瞬间沸腾了！
周建国靠在椅背上，盯着屏幕上那行「408亿」，眼眶有点红。
他想起一年前，自己还是一个土地里刨食的农民，现在手里却握着四百亿的资产。
苏建华坐在他旁边，没说话，只是手指在桌沿上不规律的轻轻敲着：一下，两下，三下……
陈志坚坐在角落，看着那份报告，心情五味繁杂！
陈景明坐在主位上，手里端着那杯柠檬水，开口道：
“不错！
「循环抵押」圆满完成，我们的国内资产布局，已经形成了‘采购-抵押-再采购’的「良性循环」。
接下来，一方面，继续优化资金池管理，用租金收益偿还贷款，实现「‘以租养贷’」；
另一方面，全力推进重庆、上海、香港三地总部、庄园和员工家属楼的建设，将这些优质资产，转化为默潮的长期根基。”
“明白！”众人齐声应答，语气里满是振奋与自豪！
方翰看着手中的报告，心中充满了成就感；从与银行的艰难谈判，到5轮循环抵押的稳步推进，再到最终资产规模突破400亿，这6个月的付出，终于换来了最耀眼的成果。
他清楚，这不是结束，而是默潮国内资产布局的新起点！